どうもこんにちは。司法書士新津孝之です。

今日は今なにかと業界で話題になっている「相続登記の義務化」についてです。

令和６年から相続登記の申請が義務となることから、業界のみならず相続登記をしていない人たちにも気になっているのではないでしょうか。

義務化以降は３年以内に相続登記をしなければならず、この手の義務化には珍しいことに、過去に遡って適用されるので、数十年前に相続したが、その登記をしていないような場合にも義務が課せられることとなっています。

これはかなり無茶なハナシであり、戦々恐々としている人もいるかもしれません。
本頁では本当に義務化なのか？相続登記をしなくてもいい場合はないのか？ということを中心に進めていきます。

１　義務化と罰則
２　相続登記をしていない理由と義務化の背景
３　対策

１　義務化と罰則
改正法によれば、３年以内に相続登記を申請しなければ１０万円以下の過料となっています。過料というのは行政罰のことで、これを科されたからといって前科として残るわけではありません。この３年というのは大きく分けて２つのパターンがあり、１つは文字どおり相続開始してから３年以内というものです。改正法施行後は不動産の登記名義人が死亡した日から３年以内に相続登記を申請しなければならないということです。改正法施行は令和６年４月１日です。
もう１つは令和６年４月１日以前に不動産の登記名義人が死亡している場合は令和９年３月３１日までに相続登記を申請しなければならないということです。過去に遡って適用されるのは珍しいとしたのはこの場合です。

２　相続登記をしていない理由と義務化の背景
なぜ、相続登記が義務となったのでしょうか。これまでは不動産を相続してもその旨の相続登記を申請するか否かは相続人の自由です。相続した不動産を売却するなどの事情があれば、相続登記は必須ですが、そのような事情がなければ相続登記をしないという選択肢もありました。それでも多くの場合はキチンと自己の名義にしておきたいということを理由に相続登記をしていました。

しかし、相続人間で誰が不動産を相続するかでもめていたり、対象となる不動産が山林などのいわゆる「負動産」であって積極的に手続をする気が起きない、という理由などで相続登記をしていないということもあります。後者が多いと思います。

負動産を相続したくなければ、相続放棄という手段もありますが、これは一切合切を放棄してしまうので、負動産以外に預貯金や有価証券など有益な財産があってもこれも放棄してしまうことになるので、相続放棄は選択できないでしょう。なので、有益な財産だけを相続して負動産は何もしない、ということとなってしまっているのでしょう。

また、こういった状態のまま相続人も亡くなってしまって、次の世代が相続していることになっていることも多いでしょう。登記名義は祖父だが、父の世代が何の手続もせずに、その世代も亡くなり、次の世代が相続人となっているというケースです。世代交代を繰り返すうちに、相続人の数が枝分かれしていき、登記名義人は祖父だが、実際の相続人はその孫たちであり、その数は１０名以上となっていて、従兄弟どうしの関係が疎遠となっていて、今更どうしようもない、ということも多いです。地方の山林で古いものであれば登記名義人は５代前ということも珍しくなく、昔は兄弟姉妹が６，７人ということも普通であり、その子孫は数十名以上ということもあります。

不動産の相続登記は相続人全員で話し合い（遺産分割協議）をしてその不動産の取得者を決めて、その取得者を登記名義人とすることが一般的です。ただしこれに限ったわけではありませんので、のちほど詳しく。

相続人が数十人もいれば話し合いどころか、面識すらないこともあるでしょう。実際に５代前の登記名義人を共通の先祖とする人たちを全員把握している人がどれほどいるでしょうか。ほぼ皆無でしょう。

なので、もはやどうすることもできず、さらに世代交代が進みますます手に負えなくなるのです。

こういった土地が全国にはたくさんあり、一説によればその面積は九州とおなじくらいともいわれております。
こういった土地が公共事業の用地買収の際の妨げになっていると指摘されています。
また、都市部ではこういった土地の上に存する建物が空き家となり、長年誰にも管理されずに放置され、治安の悪化や倒壊のおそれを招く、いわゆる空き家問題となっています。

相続登記未了土地問題と空き家問題はごっちゃにして語られることもありますが、それぞれ深くリンクしています。

こういった問題の解消のために、相続登記を義務化し不動産の現在の名義人を正しく表示し、用地買収をしやすくしたり、適切に管理をさせることがそのねらいです。要するに所有者不明土地問題の解決のためです。

相続登記の義務化が必要な理由はそのとおりですが、数代前からの相続では今更相続人全員で話し合いなど現実的ではありません。このような状況の人出も３年以内の相続登記の申請が義務付けられています。

それではこのような場合はどうすればいいのでしょうか。次の頁ではその対策を紹介しますので、次回もご覧ください。